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融創拯救萬達:誰比誰更瘋?

發布時間:2017-07-12 點擊:

融創拯救萬達:誰比誰更瘋?

一個是瘋狂縮表,一個是瘋狂加杠桿,時間將證明誰對誰錯。如果萬達錯了,它還能活著,只是少賺一些錢;而如果融創錯了,那歷史可能就要重演了。

跟首富做生意是什么樣的感覺?

作為去年以來中國商界最活躍的大佬,胡潤富豪榜上身家“只有”95億元的孫宏斌,最有權威回答上面的問題——他是兩位中國首富的財神爺。

這兩位首富,一位名叫賈躍亭,以420億元的身家稱雄創業板;另外一位富豪那就更為有名了,身家2150億元的王健林,中國首富!

今年1月份,孫宏斌在樂視的危機中,看到了機遇那部分,掏出150億拯救樂視于水火。

就在樂視資金鏈危機進一步加深,銀行等各路債主齊聲要錢的緊要當口,孫宏斌又讓大家驚呆了:昨天(7月10日),他宣布用631.7億元的現金,收購王健林手中76家酒店、13家萬達文旅項目!


我們該如何理解這個631.7億的大買賣?


一、萬達擴張周期的逆轉?
 
萬達成立以來經歷過以下幾個主要發展階段:
 
1、1988-1998年:住宅開發階段,從大連地方性房地產開發企業發展為全國性的房企。


2、2000-2006年:住宅+商業階段,開始發展商業地產,奠定“住宅+商業”戰略。


3、2007-2014年:商業+文旅階段,拓展文化旅游業務——萬達城。


4、2014年至今:輕資產階段,推行輕資產模式。
 
時代已經拋棄房地產這種又重又周期性的老故事,萬達正處于“去地產化、輕資產化”轉型期。


從下圖萬達的營收結構可以看到,物業銷售比例持續下降,而租賃和商管、酒店等業務的比例在持續上升。
 


 
萬達近年來通過創新地產開發模式,不斷輕量化。


2017年上半年新發展項目28個,萬達廣場26個,萬達城2個,萬達廣場全部為輕資產項目,其中投資類輕資產項目14個,合作類輕資產項目12個,而且非地產業務保持良好的增速,2017年上半年萬達商業地產業務收入為563.4億元,同比增速為11.3%,而租金收入同比增速達到34.3%。
 
這次的資產出售計劃看起來,似乎是符合去地產化和輕資產化戰略的,卻總有哪些地方不對?
 
房地產開發業務,周期短,杠桿高,現金流緊張,萬達開啟的商業地產模式也是通過持續性的租金收入,平滑公司的現金流,在純開發業務之外趟出了一條租售結合的商業地產模式。


在二級市場的股民角度來看,出售重資產,盤活資金,永遠是好的,但是對于老板來講,損益表和現金流量表相比,毫無疑問是現金流量表更重要,公司財報虧錢不會死人,但是現金流兜不住,那是會死人的。


如果從老板的角度來講,酒店這種持續性的現金牛業務,在平滑現金流的角度來講是完美的,是怎樣的境地,才會賣現金牛呢?
 
這就要回到萬達身上找原因了,去年萬達登陸港交所不到兩年就宣布退市,開啟回A之路,目前萬達商業IPO的審核狀態為“已反饋”。


在退市時有媒體報道,萬達集團或與投資人簽訂激進對賭協議。退市時交易對價為344.55億港元,如果公司在退市滿兩年或2018年8月31日之前未能在內地主板市場上市,萬達集團將回購全部股份,并向海外及境內投資者分別支付12%和10%的利息。
 
現在距離對賭協議只剩一年時間,而目前監管政策對房企融資卡得比較嚴格,房企IPO基本處于停滯狀態,萬達的上市之路充滿不確定性,隨著時間臨近,萬達面臨的回購款及利息支付壓力也越來越大。


從萬達的經營上看,公司保持穩健的經營現金流入,但是萬達廣場和萬達城這些項目都要燒錢,現金流壓力也在增大,還是得靠融資。根據披露的數據顯示,萬達2014—2016年間:經營活動現金流凈額穩定增長,但是投資性現金流凈額卻一直維持高位,基本都是在靠融資輸血。


聯想到前陣子萬達債券遭到拋售,價格快速下跌,也可以反映出萬達或存在資金緊張問題,那這次賣現金牛,回籠資金的行為也就可以理解了。

退一步來講,在這種時候,能賣上價格的也就只有好資產了。從公布交易后的消息來看,王健林也指出,出售后的資金將用于償還銀行貸款,進一步降低杠桿。
 
這次資產結構,賣的資產有萬達文旅、萬達酒店,賣完后,萬達商業的資產組成優化了,負債率也有所下降,在排隊期間有這么大的動作,一定程度說明是不得已而為之,究竟是為了還債?還是為了沖刺IPO?不知道,可以確認的是,有情況。
 
風起于青萍之末,也許就是萬達多年以來激進擴張周期的逆轉,出售這筆資產不異于一次瘋狂的“縮表”行動。除了能回收出售項目的資金的600多億元,還能把項目的負債剝離,負債進一步下降。萬達城的項目投入的現金流壓力也減少,還能保留項目的經營管理,算是快速達到輕資產化目的。
 
這個交易中萬達文旅、萬達酒店究竟誰是主材,誰是搭售的配菜,等后續融創的操作就知道了。問題是這里某種層面反映了萬達文旅的進度是不如人意的,如若真的那么好,狠得下心割這個肉嗎?地產的錢太好賺了,又快又猛,文化的錢是服務業,講究的是慢工出細活,講究的是隊伍建設,快不來,跟醫療一樣,不是老板有錢砸就能砸出來的。
 
萬達的出清,某種程度上表明,房企跨界不易,文化地產沒那么好做,周期長,資金壓力大,隊伍難建,單純錢多是搞不動的。

二、繼續為未來下注的融創
 
能接下600多億資產包的房企屈指可數,肯定得是特大型房企,除了有錢,還得有想法。
 
萬科的股權之爭才剛剛塵埃落定,而且前陣子拿了一些自持的地,剛剛大手筆551億接下了廣信的資產包;恒大也剛從萬科股權泥潭中抽身;碧桂園就甚少摻和并購的項目。
 
融創就不同了,素有并購之王的稱號,江湖上也開玩笑,接盤接出經驗了,去年四季度至今年一季度,融創通過并購方式增加土儲的占比達到70%-80%,比如今年五月就用100多億收購了天津著名的爛尾樓項目。
 
孫宏斌曾在2015年年中的時候就表示,融創在全國范圍內暫停申請拿地,上面數據也顯示拿地速度放緩,且主要為并購。通過并購拿地一定程度上避開了拍賣競爭所帶來的高溢價,控制拿地成本。


很明確,這次并購的目的并不在土地,因為酒店、文旅都不是融創擅長的純住宅類的項目,這個多元化的節奏就讓我想起幾個月前,那兩個人臉上自信的笑容。
 
今年1月,融創150億投資樂視,雖然說法千千萬,但是當時孫宏斌的一個理由至今我仍然記得很清晰,其邏輯是,二級市場上炒股的,恨不得我今年就把所有利潤都沖出來,但是我做企業的要平衡長短期利益的,要考慮二十年、三十年。


雨露均沾的房地產黃金時代已經結束,純開發業務已經走到頭了,接下來是房地產的白銀時代,是屬于巨頭的白銀時代,白銀時代之后呢?公司還是要運營,員工還要有事做,因此就必須在當下進行布局未來,文化娛樂、互聯網都是市場空間足夠大的行業,雖然現在融創的班底做不了,但是可以去投,去布局這些行業,也許短期會有波動,但是為未來的布局必須得做,體量小的不投,沒效率,要搞就搞大新聞,搞樂視就是融創在互聯網、在娛樂上的布局。
 
和投資樂視不一樣的地方在于:這次沒有股權上的合作,單純只是項目上的買賣,酒店業務就是簡單粗暴的現金牛,文旅業務作為權益投資,可以硬扯到文化產業的布局,但是這些接過來的項目都還是在萬達的操盤之下,同樣是大佬,孫老板這波這么相信王老板的節奏很不像他在其他項目上的風格,例如強勢入主樂視網(300104.SZ)董事會,金科股份(000656.SZ)至今還在掐架。
 
當然,還得等融創的最終公告,畢竟上市公司的披露要求遠比聯合公告的要細,目前這個劇情實在是不符合融創一貫的雷厲風行的風格。
 
與萬達縮表不一樣的是,融創則是繼續踩緊油門,猛加杠桿,萬達文旅和酒店的資產和負債都將入表,資產負債表繼續瘋狂擴張。不含負債這次交易額約632億元,而融創市值僅僅約577億港元,若按2016年總資產2932億元來測算則高達21.5%。這些項目盈利情況尚未可知,但是杠桿增加卻是板上釘釘的,對融創資金的壓力也是顯而易見的。
 
回顧融創今年以來的重大對外投資,累計投資已經過千億了,而2016年年報有息負債就有1128億元,凈負債率達到121.5%,預計加上此次收購,凈負債率將超過200%。


那么,孫宏斌哪來這么多錢來“消化”這筆收購?表面上看,這筆高達631.7億元的收購堪稱房地產界并購金額最高。但融創發布的公告顯示,王健林給了孫宏斌極其寬松的付款條件。萬達以貸款方式支援融創中國296億三年期貸款,將大大緩解融創中國此次收購的資金壓力。

小結


一個是瘋狂縮表,一個是瘋狂加杠桿,時間將證明誰對誰錯。如果萬達錯了,它還能活著,只是少賺一些錢;而如果融創錯了,那歷史可能就要重演了。
 
現在全球貨幣周期已經轉向,帶頭大哥美聯儲今年已經加息兩次,下半年還要縮表,一個是順勢而為,一個是逆勢而上,現在看起來,順勢而為的顯得輕松一點,不信,看照片。

王健林曾說過:“富貴險中求,清華北大都不如膽子大。”但和真正的賭徒相比,王健林的膽子還不夠大——比如孫宏斌和賈躍亭。


一篇舊文(2017年1月18日文章)《賭徒的時代》,把孫宏斌、賈躍亭的賭徒性格,分析的很透徹。樂視落得現在這樣的結果,或許在孫宏斌投資樂視之時,就已經埋下了伏筆。


文末,附上這篇文章,供各位閱讀思考。


《賭徒的時代》


王首富說自己膽子大,才成了首富,他說:“富貴險中求,清華北大都不如膽子大”。但在大國這個全球最大的賭場,和真正的賭徒相比,王首富的膽子還不夠大——比如孫偶像和賈躍亭。


這是賭徒的時代。


01


兩個數字足以證明王建林和孫宏斌膽量之差別。


2016年地王此起彼伏。萬達只敢拿出145億元搶土地。融創花了多少錢搶地?1025億元,是萬達的七倍。


去年真正抬高大國房價的,是六家企業。有五家是央企——電建、葛洲壩、魯能、金茂和保利。他們拍了大國接近一半的地王,他們所到之處,房價應聲上漲。


經濟在下行周期,老百姓辛辛苦苦攢起來存銀行里的錢也不少,領導于是通過央企在樓市下了一盤很大的棋。


三百塊錢的東西,路邊小販賣三萬塊 ,政府會把他抓起來,說他是騙子;三百塊錢的東西,政府賣給你三萬塊,給你發一本蓋有房產局公章的大紅本子,那就變成了房地產。


民企里,哄抬房價最兇猛的就是融創。剔除混合出讓用地與工業用地,孫宏斌是2016年拿地最多的地產商,他在全國拿了20個地王。除此之外,他還花了500億并購或投資了鏈家、萊蒙國際、融科智地、金科股份等公司。


這次他又花了150億去救樂視。


這個時代真是有意思。投資動輒百億,高則數千億,都是大手筆,像極了上世紀80年代末的日本。


孫宏斌只在乎快速達到結果,不管過程用什么手段。


上市七年后,萬科的銷售額是3600億,融創是1550億。按照去年的拿地規模和快銷節奏,融創在2017年具有沖擊3000億規模的實力——孫宏斌距離他的一生之敵萬科,真的只有一步之遙了。


當然,今年全球第一大房企已經易主了。恒大以3700億超越了萬科成為第一,后來許家印專門開會奏國歌慶祝這個具有里程碑意義的時刻。


02


為了慶祝孫宏斌150億救急賈躍亭,融創和樂視開了一場高潮迭起的發布會。


兩位夢想家兄弟間惺惺相惜的情誼令人感動。交易公布當天,有人說,這交易太蹊蹺了,有政府的影子嗎?


當然會有政府影子。在這個大賭場里,任何超過一百億的交易,絕不是表面上的交易。拿近里說,華潤300多億賣掉萬科股份,是他們真的想賣嗎?


但孫宏斌說,在賈躍亭身上看到了過去時年輕的自己,樂視戰略、團隊都對,就缺錢。中心思想就是說,投資界和評級機構都傻,就我老孫慧眼識英雄。


一位幫孫偶像做過幾起并購的操盤手說:孫膽子又這么大。這個交易我真想不明白,說不出不看好的理由,但就是一種感覺。《樂視的致命“命門”,是瘋狂的關聯交易》,著重點出了一句話:這一輪樂視網的融資,國有資本、保險資本、地產資本、山西地方政府資本齊活了。


這次樂視168億重大戰略融資里,除了150億的融創主投資,另外兩家超過16億的投資來自樂然投資和和華夏人壽兩家公司。


樂然投資全稱為寧波杭州灣樂然投資,注冊金額總計35億5百萬,有四位股東,分別是:樂投投資管理公司、樂視控股(北京)有限公司、深圳英大資本和臨汾市投資集團有限公司。


這家由賈躍亭實際控制的基金公司里,深圳英大資本和臨汾市投資集團有限公司分別出資了20億和10億。深圳英大資本的實際出資人背景為國家電網集團,而臨汾市投資集團的出資人背景為臨汾市政財政局。


還有一件事情很有意思。孫宏斌發布會上稱,12月11日賈躍亭在某年會上做了演講,12月12日,孫偶像帶著團隊就去了樂視,跟賈躍亭及他們的團隊溝通,晚上喝了個「大酒」,就此開始了投資的各種盡職調查。


很少有人注意到,賈躍亭12月11日出席的某年會,還有一位重量級嘉賓,山西省副省長王一新。那天他發言時還力挺賈躍亭,稱最近賈躍亭和樂視遇到一些困難,他引述了相關領導對晉商精神的總結:“無中生有!”。


王一新認為晉商的這一精神的特征是“不靠資源靠頭腦”,稱賈躍亭就是“不靠資源靠頭腦”的代表,“最近樂視遇到一些困難,我想說兩個字:挺住。”


王一新稱,只要心里有定力,腳下有根兒,沒有過不去的坎兒,爬不過去的坡。家鄉的父老會支持賈躍亭的。你想在家鄉山西申請辦互聯網銀行,今天我在這兒說,我也分管金融,我們支持你。


大家都知道,山西老鄉會能量都很大。王一新講話第二天,孫偶像帶著團隊去了樂視,開始著手投資樂視。


像證監會主席劉士余即興在公開會議上發表的「妖精論」一樣,你不要忽視任何一個高級官員在公開場合的言論,他們的即興絕不是即興那么簡單。


這是一場賭博。大國需要自己的文化自信,大國希望賭出一個喬布斯。如果缺錢,就給錢,如果缺政策,就給政策。


03


但樂視最缺的真的是錢嗎?


錢能解決的問題,其實就不是問題了。比如汽車,在全球電池蓄能技術沒有突破之前,所有新能源造車都是在畫餅,你們燒錢燒在哪?


大概為了證明自己非常像年輕時候的孫偶像,在發布會上賈躍亭竟然大罵。他好幾次不點名指出小米在幕后抹黑造就了樂視風波,還說把樂視比作龐氏騙局的,不是「黑手」,就是「傻逼」。


「大風越狠、我心越蕩、踩著夢、踩著傻逼」的賈躍亭,一定忘了樂視2016年是怎么舉報快播和B站的,他一定也忘了樂視是怎么起訴幾個自媒體的,僅僅因為自媒體說了一些諸如此類的話:「在講樂視前,先說個笑話先」……


大國造出來的喬布斯果然是有大國特色的。


孫宏斌說,很佩服賈躍亭同志的精神,看了賈的賬目,就更佩服賈了,這么點錢,干這么大事兒——他確定自己沒說漏嘴?


孫宏斌那句話概出了樂視生態模式的本質。樂視生態從一開始就沒有打算取得產品上的成功,當事人盯著的是另一種「成功」,與產品無關的「成功」。


賈躍亭在一次發布會上有一張著名的PPT:有人說我們喜歡吹牛逼,但是,很抱歉,我們吹過的牛逼正在一個一個變成事實。


某種程度上,孫宏斌和賈躍亭同志是一類人,信奉著“餓死膽小撐死膽大”的哲學。


這次,兩位賭徒和大國一起,準備合伙賭個大的。幾位夢想家都如此強勢,時間久了能一塊愉快玩耍嗎?


這真的是一個屬于賭徒的時代。


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